Tout ce qu’il faut savoir pour mettre son logement à la location

En France, les investissements locatifs sont en plein essor. Pour preuve, 1 achat immobilier sur 4 est destiné à la location. Cette tendance est surtout encouragée par les taux d’emprunt qui sont au plus bas et par de longues durées de remboursements. Il va sans dire qu’avant de se lancer dans une expérience locative, le propriétaire bailleur doit effectuer une série de démarches administratives.

Location vide, meublée ou saisonnière : quelles démarches ?

Avant de louer son logement, il convient de définir le mode de location le plus avantageux. S’il s’agit d’un studio localisé à proximité des universités, alors un bail meublé de moins de 9 mois est particulièrement recommandé.

Par contre, si vous disposez d’un bien situé en plein cœur de Paris, il sera plus judicieux de le louer vide. En outre, si votre maison se trouve dans une station balnéaire ou en pleine zone touristique, l’idéal serait la location saisonnière. Cette dernière option est très rentable, car votre bien sera loué durant de courtes périodes et à un prix plus élevé.

Quoi qu’il en soit, pensez à vous renseigner au préalable sur les démarches administratives à effectuer en amont, notamment en ce qui concerne le bail numérique qui facilite le remplissage du contrat de location. Le bailleur remplit un formulaire en ligne et il peut se référer aux annotations qui réduisent les risques d’erreurs, sources de conflits avec les locataires.

Location immobilière : les diagnostics obligatoires

Le bailleur-propriétaire d’un bien proposé en location est tenu de réaliser les diagnostics immobiliers imposés par la loi. Ces démarches impliquent l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) qui permet de déterminer si l’habitation est exposée à d’éventuels risques.

Ajoutez-y le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui indique la consommation énergétique du logement. En sus, le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) est obligatoire pour les biens immobiliers antérieurs à 1949. Rappelons que la durée de validité du DPE est de 10 ans. En revanche, un CREP positif n’est valide que pendant 6 ans.

Fixer le montant du loyer, une étape cruciale pour la rentabilité du logement

Il est clair qu’en investissant dans l’immobilier locatif, le propriétaire bailleur souhaite le rentabiliser au plus vite. C’est pourquoi il est important de fixer un loyer cohérent avec l’état du logement et conforme au prix du marché.

Plusieurs critères seront également à prendre en compte : la superficie, l’emplacement, le balcon, la cave, le parking à disposition. Le bailleur devra également anticiper les charges locatives qui seront payées par le locataire comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, l’eau, l’électricité, les frais d’entretien de l’immeuble.

Location : privilégier les locataires solvables

Bon nombre de propriétaires bailleurs doivent faire face à des impayés de loyers et aux litiges qui en découlent. Pour prévenir ces désagréments, vérifiez systématiquement la situation de chacun des postulants à la location.

Afin de reconnaître un locataire fiable, il faudra se référer à ses revenus et lui demander ses trois derniers bulletins de paie ou ses derniers avis d’imposition s’il s’agit d’un travailleur indépendant. Notez bien que le loyer doit correspondre à 25 voire 33% de ses revenus mensuels. Les futurs locataires devront aussi fournir leurs trois dernières quittances afin de prouver leur bonne foi, mais surtout leur solvabilité. Par ailleurs, s’ils ont un garant, cette personne devra fournir les mêmes documents et s’engager via un acte de caution solidaire.

La signature du contrat de location

Lorsque vous aurez choisi un locataire pour votre logement, l’étape suivante consiste à formaliser cet engagement mutuel par écrit. Pour s’assurer de la conformité du contrat de location, téléchargez des modèles de bail conformes à la réglementation en vigueur. Vous pouvez notamment consulter les sites spécialisés.

Il ne faut pas omettre l’état des lieux qui fait office d’annexe au contrat de bail. Et dans le cas des locations meublées, le locataire est tenu de signer un inventaire du mobilier mis à sa disposition. Quoi qu’il en soit, le propriétaire bailleur est tenu de s’informer sur les nouvelles réglementations en vigueur en matière de location de bien immobilier.

C’est notamment le cas de la loi ELAN qui prône l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Cette loi vise à faciliter la construction de nouveaux logements en encadrant les procédures de recours et en limitant les délais de jugement dans le cadre des demandes de permis de construire.

Contrats de location : la répartition des charges de réparations

Afin d’éviter les conflits entre le propriétaire et les locataires, il est nécessaire de répartir les charges de réparation. Qui fait quoi ?

En tant que propriétaire, vous êtes tenu de réaliser les travaux qui visent à rendre le logement décent (système de chauffage, eau, électricité, gaz). Ajoutez-y les réparations de la menuiserie, des sanitaires ainsi que la peinture du logement. Quant au locataire, il prendra en charge les frais liés à l’entretien du sol, de la chaudière, des accessoires de douche.

Si nécessaire, il devra remplacer les interrupteurs et les ampoules hors d’usage et entretenir les volets. Autrement dit, les deux parties doivent se mettre d’accord sur tous les points liés aux travaux de réparation indispensables.

Souscrire une assurance pour prévenir les sinistres et les loyers impayés

En tant que propriétaire, la responsabilité civile du logement vous incombe, d’où la nécessité d’une assurance. La souscription d’une assurance propriétaire non occupant est aussi fortement recommandée. Ainsi, l’assurance couvrira les éventuels sinistres en période de vacance locative. Pour se prémunir des mauvais payeurs, il existe l’assurance loyers impayés ou la garantie des loyers impayés. Par conséquent, si votre locataire n’est pas en mesure de payer régulièrement son loyer, l’assurance prendra le relais.

Location : la déclaration des revenus locatifs

Les revenus perçus en louant un ou plusieurs logements doivent être inclus dans votre revenu global. Ce dernier est systématiquement soumis à l’impôt sur le revenu. Autrement dit, les loyers que vous percevez sont déclarés à l’Administration fiscale. Attention, le régime fiscal en vigueur dépendra du type de location (vide, meublé, saisonnier). Il faudra se renseigner au préalable à ce propos.

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