Quelles sont les meilleures villes où investir avec le dispositif Denormandie en 2020 ?

Entrée en vigueur en janvier 2019, le dispositif de défiscalisation Denormandie est proche du Pinel, réservé à un investissement dans l’ancien avec travaux. Prorogé jusqu’au 31 décembre 2021, le Denormandie permet cette année encore de réaliser une opération rentable et sure, à condition de miser sur les bonnes villes. Voici nos conseils.

Proche du Pinel, le dispositif Denormandie se tourne vers les villes en perte de dynamisme

Depuis plus d’un an, les investisseurs locatifs qui souhaitent acquérir un bien ancien peuvent se tourner vers un nouveau dispositif de défiscalisation, le Denormandie. Ce dispositif qui porte le nom du Ministre de la ville et du logement, concerne les investissements immobiliers réalisés dans l’une des 253 communes françaises éligibles. Depuis le 1er janvier 2020, il n’est plus indispensable d’investir dans les seuls centres-villes, le dispositif ayant été étendu à l’ensemble des communes concernés.

A l’image du dispositif Pinel, les réductions d’impôt sont de 12, 18 ou 21 % pour une période de location de 6, 9 ou 12 ans. A noter que des travaux de rénovation qui doivent représenter au moins 25 % du prix d’achat du bien doivent impérativement être effectués en amont.

Avec 4,2 % de rentabilité nette, Quimper est LA ville où investir en Denormandie

La rentabilité locative que peuvent espérer dégager les investisseurs en Denormandie est de l’ordre de 3,7 % contre 2,2 % pour des biens identiques loués nus. Un chiffre qui peut attirer les futurs investisseurs mais qui ne doit pas faire oublier que la situation géographique du bien est un critère clé de la réussite de ce type de projet.

Aussi, parmi les 10 villes de plus de 30 000 habitants les plus attractives pour investir loi denormandie, Quimper arrive largement en tête avec une rentabilité estimée à 4,2 % en moyenne. La commune permet de réaliser un investissement locatif à la fois rentable et peu risqué. A noté que ce risque locatif est calculé en prenant en compte le taux de vacance locative ainsi que la part de la population dont les revenus la rend éligible au dispositif denormandie.

Viennent ensuite les villes de Limoges avec une rentabilité nette moyenne de 4,10 %, Niort, Evry et Poitiers (4 %), Troyes et Lorient (3,90 %), Pau et la Roche-Sur-Yon (3,80 %) et enfin Colmar (3,70 %). A l’inverse, des communes telles que Belfort, Creil, Liévin et Maubeuge ont été exclues du classement des villes où investir en Denormandie. Si la rentabilité nette y est a priori alléchante (entre 4,9 % et 4,3 % en moyenne), le niveau de risque et de perte de valeur des logements est lui aussi élevé.

Dispositif Denormandie : peu d’annonces immobilières

Pour l’heure, les annonces immobilières revendiquant l’investissement en Denormandie sont peu nombreuses. Pour les professionnels, cette mention aurait tendance à dévaluer les biens avec une étiquette de centre-ville dégradé ou de commune en perte de dynamisme.

Reste qu’en scrutant les annonces et avec une bonne connaissance des villes éligibles, il est possible de réaliser une opération des plus rentables. A noter cependant que la réduction d’impôt Denormandie ne s’applique qu’une fois le bien loué, après la phase de travaux. Il est donc impératif de s’entourer de professionnels de confiance et de suivre le chantier de près.

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