Le contrat immobilier

Le principe et le fonctionnement de la prise à bail

La location immobilière est une activité régie par des règles rigoureuses. En fait, elles ont été conçues pour encadrer la relation entre le bailleur, le propriétaire et le locataire. Ces règles sont bien entendu inscrites dans des contrats en bonne et due forme. La prise à bail en fait partie. Qu’est-ce que c’est ? Quel est son fonctionnement ? Vous trouverez dans cet article les réponses à vos questions.

La prise à bail en quelques mots

D’un point de vue technique, la prise à bail se définit comme la relation contractuelle qui existe entre un locataire et un bailleur. Elle est régie par un contrat de bail qui renferme toutes les obligations à remplir par chaque contractant et leurs droits. Le bailleur est par exemple tenu d’offrir un logement décent au locataire. En contrepartie, ce dernier doit s’acquitter d’un loyer à la date fixée dans le contrat et supporter toutes les charges locatives. Bien entendu, la durée de l’engagement des deux parties est limitée.

Vue d’un angle pratique, la prise à bail se traduit littéralement comme la prise en location d’un bien appartenant à autrui. Cela indique déjà qu’il y a plusieurs sortes de baux. En effet, un locataire peut louer non seulement un logement, mais aussi un local professionnel ou un commerce. En matière de baux résidentiels, deux offres sont disponibles. En effet, il est possible d’opter pour une location meublée ou bien une location vide. Les règles qui s’appliquent diffèrent selon le type de bail choisi.

Le déroulement de la prise en location

La prise en location est une longue procédure. Elle se réalise en plusieurs étapes.

La recherche du logement à louer

Lors d’un projet de prise en location, la première chose à faire est de rechercher la maison à louer. Les locataires ont le choix entre deux types de logements.  Ils peuvent s’orienter vers les habitations sociales comme les HLM. Ces résidences sont sous la gérance de bailleurs sociaux. Leur mise en location est conditionnée et les règles y afférentes sont définies par la loi. En fait, il y a des plafonds de ressources à respecter par les locataires. En général, les  logements sociaux sont uniquement destinés aux personnes dotées d’un revenu modeste. Pour en profiter, il faut déposer une demande auprès des bailleurs sociaux. D’après l’INSEE en 2016, le parc locatif social recense actuellement plus de 4,8 millions d’habitations.

Les locataires peuvent également se tourner vers les logements privés. Ce sont les propriétés de particuliers ou d’entreprises. Les logements sont loués meublés ou vides. Pour les trouver, il faut consulter les annonces publiées dans les journaux ou sur les sites Internet spécialisés. S’adresser à une agence immobilière est un moyen d’accélérer la recherche. Toutefois, en recourant à ce prestataire, il faut s’acquitter d’un frais supplémentaire.

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Les aides financières à profiter

L’État a mis en place plusieurs aides financières afin de remédier aux problèmes de logements qui touchent plusieurs villes de l’Hexagone. Lors de la prise à bail d’une habitation principale, il est possible d’accéder à l’une d’entre elles. Grâce à ces subventions, les locataires peuvent réduire les charges locatives. Il est aussi possible de les utiliser pour payer le dépôt de garantie. Notons que la demande des aides financières est à formuler et à déposer après la signature du contrat de bail.

De nombreuses aides à la location proviennent de la caisse d’Allocations familiales. Bien entendu, elles sont attribuées avec diverses conditions incluant entre autres le respect d’un plafond de ressources. A titre d’exemple, l’aide personnalisée au logement (APL) est destinée aux particuliers en quête d’une résidence principale et qui répondent aux critères d’éligibilité imposés par la sécurité sociale.

La rédaction du contrat de bail

Dès qu’il y a prise en location, l’établissement d’un contrat de bail est obligatoire. Le document en question doit être signé par les parties concernées par l’opération immobilière notamment le locataire et le propriétaire bailleur. La conception du contrat doit être faite conformément à la loi et selon un modèle précis. Pour rappel, le document doit afficher de façon claire et détaillée, les droits et les obligations des parties concernées. Selon l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, la durée du contrat de location est limitée.

Elle doit être au moins 6 ans dans le cas où le bailleur est une personne morale et de 3 ans si ce dernier est un particulier désireux d’investir dans la location immobilière. L’article 11 de la loi de 1989 autorise la réduction de la durée du contrat à 1 an si les motifs sont légitimes. Il faut aussi mentionner que les locataires ont bel et bien le droit de refuser de signer le document s’ils constatent la présence d’une clause abusive. Pour finir, le propriétaire est tenu de joindre au contrat quelques documents. On cite entre autres l’état des lieux, le dossier technique ainsi que l’assurance habitation. Notons que chaque contractant doit avoir un exemplaire du contrat de location.

Le fonctionnement du dépôt de garantie

La plupart des bailleurs exigent le paiement d’un dépôt de garantie. C’est une mesure prise en vue de prévenir d’éventuelles défaillances du locataire. La somme demandée est à verser au moment de la signature du contrat de bail. Notons toutefois le paiement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire d’après la loi 89-462 du 6 juillet 1989. En outre, son montant est plafonné. Il est égal à un mois de loyer dans le cas d’une location vide et à deux mois de loyer dans le cas d’une location meublée.

Les conditions liées au dépôt de garantie sont à indiquer clairement dans le contrat de location. Elles ne peuvent pas être modifiées durant la durée du bail. Si le locataire accepte de payer le loyer deux mois d’avance, le locataire n’est plus en droit de demander un dépôt de garantie.

Quelques détails sur l’état des lieux d’entrée

Comme il a été mentionné auparavant, quelques documents sont à joindre avec le contrat de location. Certains d’entre eux sont obligatoires. C’est le cas de l’état des lieux d’entrée. Ce document est à établir  en deux exemplaires avant la remise des clés. Il s’agit d’une description du logement à louer. Il met en évidence l’état général de chaque pièce. Sa réalisation requiert l’intervention du propriétaire et du locataire.

Les deux parties sont également tenues d’observer l’état des équipements et des installations sanitaires et électriques disponibles dans le logement et de faire le relevé des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité. A la fin du contrat, lorsque le locataire décide de ne plus le renouveler, l’établissement d’un état de sortie est aussi indispensable. Le but est de déterminer facilement les responsabilités de chaque contractant en cas de présence de dégâts dans le logement et d’éviter le litige. La comparaison des deux documents permet de régler tout type de mésentente.

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Les procédures administratives à faire après signature du contrat

La prise en location oblige également le locataire à réaliser différentes démarches  administratives. Après la signature du contrat de bail, il doit s’adresser à son distributeur d’eau, d’électricité et de gaz pour l’établissement de nouveaux contrats. C’est ensuite que l’ouverture des compteurs peut avoir lieu. Le locataire doit également contacter son opérateur téléphonique afin d’assurer le transfert de la ligne à la nouvelle adresse.

Prendre contact avec les organismes publics et privés comme la caisse sociale, la Mairie, l’assurance, la banque ou encore l’administration fiscale est aussi au programme. Il faut leur signaler le changement d’adresse. Il est actuellement possible d’effectuer toutes ces démarches en ligne.

Focus sur les obligations générées par la prise en location

Il a été déjà indiqué auparavant que les signataires du contrat de bail ont des obligations à respecter et des droits à faire valoir. Le locataire est par exemple tenu de se soumettre à toutes les conditions concernant le paiement du loyer et des charges locatives incluant notamment la facture d’électricité dans les parties communes comme la cave et l’escalier, le chauffage ainsi que les taxes d’habitation. En général, il faut les payer sous forme d’acompte ou de provision.

Si le montant des charges locatives réelles dépasse celui des sommes versées à l’avance, le locataire doit régler la différence. En revanche, s’il est inférieur à la provision, le propriétaire doit effectuer un remboursement. Notons aussi qu’il est du devoir du locataire d’effectuer les travaux d’entretien comme le changement d’ampoule. Si ce dernier ne respecte pas ses obligations, le propriétaire a le droit de procéder à la résiliation du bail.

Etant un signataire du contrat de prise en location, le propriétaire a aussi des engagements à tenir. Le plus important, c’est d’attribuer un logement décent au locataire. Il faut que ce soit un habitat en bon état et  qu’il réponde aux différentes normes de construction en vigueur. En d’autres termes, c’est un lieu qui garantit confort et sécurité à ses occupants. Il faut aussi que ce soit un habitat sain. En cas de problème comme présence d’infiltrations d’eau ou de moisissures, le propriétaire doit procéder aux réparations. Les dépenses sont à sa charge.

Si le propriétaire refuse de réaliser les travaux, le locataire est en droit de saisir la commission départementale de conciliation ou la mairie en vue de trouver une entente convenable. Si cette première démarche aboutit à un échec, le locataire peut saisir le tribunal. Enfin, la délivrance de quittance à chaque paiement de loyer ou de charges locatives figure aussi parmi les obligations du propriétaire.

Quelques informations sur la résiliation du contrat de bail

Le propriétaire et le locataire ont chacun le droit de résilier le bail. Il faut seulement qu’ils effectuent cette démarche dans le respect total de la loi et des clauses du contrat de location. Pour le propriétaire, la tâche est un peu complexe, car il doit fournir des motifs valables. En général, la résiliation du bail ne peut avoir lieu qu’en cas de désir de vente ou de non-respect des obligations commis par le locataire. Si le propriétaire souhaite aussi habiter le logement, il est en droit de résilier le bail.

La résiliation du bail par le locataire est en revanche une procédure simple. Il suffit d’avertir le bailleur au moins 3 mois avant le départ dans le cas où il a loué un logement vide. Le délai de préavis est réduit à un mois en cas de perte d’emploi, de déménagement dans une autre ville pour des raisons professionnelles ou de problème de santé lié au logement ou à l’environnement. Pour résilier un bail de logement meublé, il faut avertir le bailleur 1 mois avant le départ avec une lettre de congé. Le document en question peut être envoyé par lettre recommandée.

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