immeuble locatif

Les erreurs à éviter pour une gestion locative réussie

Un savoir-faire en matière de gestion locative est indispensable lorsqu’on envisage d’investir dans la location de bien immobilier. Si tout est fait dans les règles de l’art, le succès et la rentabilité du projet sont assurés. Or, certains propriétaires ont tendance à commettre de nombreuses erreurs qui les mettent souvent dans des situations délicates. Découvrez quelques-unes d’entre elles !

Établir un simple contrat verbal

Même quand on décide de louer son bien immobilier à une personne de confiance, se limiter à un simple contrat verbal est une indubitable erreur. Par ailleurs, c’est défendu par la loi. Le risque qu’une des parties refuse d’honorer ses obligations existe. En guise d’excuse, elle pourrait affirmer qu’une telle clause n’a jamais été évoquée durant l’entente. Ce qui est encore pire, c’est qu’en cas de litige, la personne ayant subi le préjudice ne pourra même pas se défendre. En effet, elle ne dispose d’aucune preuve qui affirme que l’autre partie n’a pas respecté ses engagements.

Pour respecter la loi et afin d’éviter les problèmes, l’établissement d’un accord écrit, signé par les deux parties c’est-à-dire le propriétaire et le locataire, est toujours requis. C’est un moyen  de prévenir les malentendus et les conflits. Sans un contrat écrit, il vous sera tout simplement difficile de bien gérer votre immeuble locatif.

Ne pas rédiger le contrat de bail  dans les règles

Beaucoup de propriétaires ne suivent pas les règles lors de la rédaction du contrat de bail. Or, ce document est censé mettre en avant les responsabilités et les obligations des deux signataires. Voilà pourquoi, sa conception relève d’une opération importante à faire avec sérieux. En fait, plusieurs informations doivent figurer avec clarté et précision dans le contrat de location.

Pour commencer, il y a les coordonnées du locataire et du propriétaire. Le document doit aussi indiquer clairement les caractéristiques du logement à louer à savoir sa taille, sa configuration et son état général. Il faut également y inscrire les détails concernant le montant du loyer convenu par les deux parties ainsi que les conditions et le mode de paiement. Enfin, il est indispensable d’y mentionner les droits et les obligations des deux parties et les conséquences d’une violation des clauses du contrat.

Sachez aussi que le bail de location doit indiquer s’il s’agit d’une location meublée ou vide. Notons en effet que les règles qui régissent ces deux opérations sont bien différentes. Au moindre souci concernant la rédaction du contrat de location, le recours à un notaire est recommandé. Un tel professionnel peut attribuer un guide d’expert aux futurs propriétaires en difficulté. En somme, ce qui est important lors de la rédaction d’un contrat pour un immeuble locatif, c’est d’y inscrire des conditions de location claires. Ainsi, on peut éviter les quiproquos qui risquent de générer des litiges.

contrat immobilier et prise à bail

Négliger l’entretien du bâti

Le fait d’être propriétaire d’un bien immobilier engendre différents types de responsabilités. L’une d’entre elles est l’entretien du bâti. Il n’est pas question de le négliger surtout lorsqu’on envisage de louer l’appartement. Un entretien régulier permet de prévenir les gros dégâts. On évite ainsi les grosses réparations qui vont générer une dépense faramineuse.

Tout propriétaire est donc tenu de réaliser une maintenance régulière de leur bien immobilier. Durant l’opération, on peut déjà détecter les problèmes qui exigent une réparation. Attention ! La moindre anomalie observée doit être corrigée dans l’immédiat. En outre, les travaux de réparation doivent être réalisés avec soin pour qu’ils n’engendrent de nouveaux dommages.

Si votre immeuble locatif est bien entretenu, il sera plus attractif. Du coup, vous avez toutes les chances de trouver des locataires sérieux qui seront sûrement tentés de rester longtemps. Vous pouvez accéder à un complément de revenu stable. En revanche, si l’immeuble est mal entretenu, il perd de valeur. Ce qu’il faut aussi rappeler, c’est que le prix d’un immeuble délabré ou en mauvais état est relativement faible.

Choisir ses locataires à la hâte

Certes, le plus difficile en matière de gestion locative, c’est de trouver un locataire. Ainsi, la plupart des propriétaires ont tendance à se précipiter et acceptent de signer un contrat de location avec le premier venu. Pourtant, la recherche d’un locataire n’est pas une chose anodine. C’est une tâche délicate qui exige du temps et une grande attention. Ainsi, avant de donner les clés de votre immeuble locatif à quelqu’un, il faut bien s’informer quant à son identité. En outre, vous devez vous assurer qu’il soit capable de payer les loyers.

Pour éviter les problèmes, il est primordial de demander à votre futur locataire, différents documents administratifs qui peuvent attester ses déclarations. On cite entre autres sa pièce d’identité, ses bulletins de salaire au cours du dernier trimestre et son avis d’imposition. Pensez également à réclamer son attestation de travail ou encore ses dernières quittances de loyer. C’est un moyen de s’assurer qu’il a un emploi stable et que c’est un bon payeur.  Si vous avez affaire à un dirigeant d’entreprise, il faut aussi demander les bilans des deux derniers exercices comptables.

Ce que vous devez savoir, c’est qu’en dépit de votre vigilance, vous n’êtes pas à l’abri d’un loyer impayé. Voilà pourquoi, vous avez besoin d’une bonne couverture. Pour ce faire, il suffit de demander à votre futur locataire de souscrire une assurance. Ainsi, s’il n’est pas en mesure de payer ses dus, vous pouvez toujours toucher à vos loyers. Dans le cas où vous avez comme locataire un étudiant, il est plus que recommandé de demander un garant. En cas de défaillance de paiement, vous pouvez compter sur ce dernier pour régler vos impayés.

Savoir réagir face aux mauvais payeurs

Le but lors d’un investissement locatif, c’est de se constituer un revenu supplémentaire. Avoir un locataire qui ne paie pas ses loyers est donc un réel problème. Il faut savoir réagir à temps pour ne pas nuire à la rentabilité de vos affaires. En entreprenant les bonnes démarches, vous pouvez faire valoir votre droit. Sachez que votre réaction est tout à fait légitime. Ainsi, il ne  faut pas culpabiliser. Par ailleurs, vous  n’allez pas vous comporter comme une personne cruelle. Vous devez agir avec tact tout en faisant preuve de fermeté.

Comment procéder ? Il faut d’abord se rapprocher de votre locataire pour lui demander des explications. Compte tenu de sa réponse, vous devez chercher une solution adéquate afin de récupérer votre argent. Attention ! Il faut toujours essayer de régler le problème à l’amiable, car les conflits ne donnent rien de bon.

Si vous constatez que le mauvais payeur est tout simplement incapable d’honorer ses engagements, vous pouvez l’interroger à propos de l’assurance qu’il a souscrite. Cela pourrait vous aider  à récupérer votre argent. Si aucune de ces solutions ne donne un résultat probant, vous devez utiliser les gros moyens. En effet, il n’y a qu’une issue : c’est de lui envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure.

loft maison

Appliquer des loyers trop élevés

C’est aussi l’une des erreurs commises par les propriétaires décidés de se lancer sur le marché de l’investissement locatif. Certes, vous veillez à votre rentabilité. Toutefois, il faut rester raisonnable et ne pas imposer un prix trop élevé. Dans le cas contraire, vous aurez du mal à trouver un locataire. Pour ne pas commettre une erreur, il faut d’abord se renseigner sur les stratégies mises en avant par les autres investisseurs.

Le recours à un expert est même recommandé si vous voulez élaborer une offre adéquate en fonction du prix du marché et des caractéristiques de votre immeuble locatif. Vous aurez ainsi l’assurance de ne pas sur évalué ou sous-évalué votre bien. Sachez d’ailleurs qu’un prix raisonnable est un atout majeur pour séduire les locataires. Vous pouvez ainsi choisir aisément le futur occupant de votre logement.

Le vrai problème des investisseurs dans le domaine de l’immobilier locatif, c’est qu’ils ont réalisé un investissement trop coûteux. Du coup, ils n’ont qu’une idée, c’est d’amortir les dépenses le plus vite possible. Voilà pourquoi, ils imposent un loyer exorbitant. Autrement dit, la gestion locative débute au moment de choisir le bien immobilier à acheter. La précipitation est à éviter. Il faut prendre le temps de comparer les prix.

Espérer encaisser des bénéfices rapidement

Croire qu’un investissement dans un immeuble locatif donne droit à des bénéfices dans l’immédiat, c’est une erreur. En fait, ce genre de placement exige de la patience. On ne peut espérer accéder aux bénéfices  qu’après plusieurs années. En fait, vous pouvez récolter des gains lorsque tout l’argent investi dans le projet est récupéré.

Ce détail est important surtout si vous avez financé l’achat du logement via un crédit immobilier. Bon nombre des personnes décident d’investir dans l’immobilier locatif dans le but d’offrir un bel héritage à leur progéniture. En d’autres mots, si vous espérez vous enrichir au bout d’un an ou de deux ans, vous serez largement déçu.

Revendre le bien immobilier au mauvais moment

Il faut ajouter dans la liste des erreurs commises par les propriétaires d’un immeuble locatif, le désir de réaliser un énorme profit en si peu de temps. Cela les pousse à revendre le bien en vue d’obtenir une plus-value. Ils espèrent ensuite racheter un nouvel appartement au moment où les prix seront en baisse. Au premier abord, c’est une excellente affaire.  Le problème, c’est que cette stratégie ne fonctionne pas à tous les coups.

En effet, pour qu’un rachat après une revente soit une opération rentable, il faut que le prix sur le marché immobilier enregistre une baisse de 10% au minimum, et ce, sur une période d’un an. En d’autres termes, les prévisions ne sont pas toujours fiables. Ainsi, il ne faut agir par impulsion ou par simple coup de tête. Sachez qu’une éventuelle revente peut être une affaire en or. Mais elle peut également aboutir à un échec éprouvant.

Avant de s’y lancer donc, il faut bien étudier la situation. Par ailleurs, il faut se rappeler qu’on doit parfois attendre longtemps avant qu’une baisse de prix soit réellement efficiente. À ce rythme, vous réduisez votre chance d’être propriétaire à nouveau. Ainsi, la meilleure chose à faire tant que vous n’avez pas l’expérience requise en matière d’investissement immobilier, c’est de bien gérer le bien acquis.

Léguer la gestion locative à une tierce personne

Il est vrai que la gestion locative est une tâche fastidieuse qui demande beaucoup de temps. Pour un novice, elle s’annonce vraiment complexe. Cependant, la confier à une tierce personne est une erreur monumentale. Ce qu’il faut garder en tête, c’est que gérer la location d’un bien immobilier, c’est comme gérer une entreprise.

Cela signifie que la moindre erreur risque de générer une perte colossale. Chaque décision est donc à prendre après mûre réflexion. Il faut peser le pour et le contre et anticiper les problèmes. Voilà pourquoi, il faut s’en occuper soi-même. Aucune autre personne ne peut défendre votre intérêt à ce point. De plus, vous pouvez économiser les dépenses liées au recrutement d’un employé. Cela ne peut qu’accroître la rentabilité de l’investissement. Ainsi, tant que c’est possible, prenez en charge la gestion de votre immeuble locatif. Au fil du temps, tout devient plus simple, car vous allez acquérir plus d’expérience.

Ne pas payer les taxes

Il est important de souligner que les revenus issus de la location d’un bien immobilier sont bel et bien imposables. Ainsi, il ne faut pas oublier de réaliser la déclaration au bon moment. Les démarches à suivre dépendent du régime fiscal en vigueur. Il est plus que requis de bien se renseigner en vue d’obtenir des informations détaillées. C’est le moyen le plus sûr de ne pas commettre un délit. Notons que les sanctions risquent d’être lourdes. En effet, le fisc effectue un contrôle minutieux sur chaque déclaration reçue. En outre, il reste intransigeant au niveau du respect de délai de paiement.

La solution la plus judicieuse, c’est de demander le conseil d’un spécialiste qui a une connaissance approfondie en matière de fiscalité. Il peut vous informer sur vos obligations fiscales. Dans le cas où votre mémoire vous joue des tours, il vaut mieux utiliser une alarme qui va vous rappeler la date de paiement des impôts. Sachez qu’un investisseur bien informé a plus de chances de réussir son projet et d’obtenir une bonne rentabilité.

 

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