La loi Malraux et son principe de fonctionnement

Investir dans l’immobilier locatif est un placement attractif. Il vous garantit des revenus supplémentaires chaque fin de mois tout en étant propriétaire. Depuis quelques années, l’État œuvre à faciliter l’accès à la propriété et à dynamiser le marché immobilier en France.  Parmi les mesures d’incitation adoptées, il y a le lancement de dispositifs de défiscalisation. C’est le cas de la loi Malraux.

Un dispositif très ancien

La loi Malraux existe depuis le 4 août 1962, la date de sa mise en vigueur. Elle fait partie des législations conçues pour assurer la protection du patrimoine historique et esthétique de la France. Le dispositif doit son nom à son créateur. Il s’agit du ministre de la Culture à l’époque, André Malraux. Ce dernier a voulu protéger certains secteurs historiques contre les changements apportés par l’urbanisme.

L’objectif de l’État avec le lancement de la loi Malraux est donc d’empêcher la disparition des quartiers dotés d’un patrimoine architectural unique. Mais le dispositif est aussi censé permettre la modernisation des immeubles anciens en respectant certaines normes. De cette façon, ils peuvent servir d’habitations adéquates. L’application de la loi Malraux est encadrée par l’article 199 tervicies du Code Général des Impôts.

La défiscalisation selon la loi Malraux

Le dispositif Malraux est basé sur la réduction d’impôt. Pour accéder à cet avantage fiscal, il faut acquérir un bel immeuble situé dans une ville ou un quartier historique. Ensuite, on doit procéder à sa restauration complète. Mais avant cela, on doit demander l’autorisation de la préfecture en vue d’obtenir un permis de construire. Les travaux sont à réaliser sur une durée de 4 ans au maximum sous le contrôle d’un Architecte des bâtiments de France.

La prochaine étape consiste à louer le bien finalement rénové. On peut choisir n’importe quel locataire, y compris les ascendants et les descendants. Toutefois, le locataire et le propriétaire ne doivent pas avoir le même foyer fiscal. L’investisseur doit ensuite s’engager à louer son bien pour une période de 9 ans. En outre, il est tenu de respecter les conditions liées aux loyers en vigueur. En procédant ainsi, l’investisseur a droit à une réduction d’impôt.

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Le taux de réduction à profiter

En fait, il varie en fonction de l’emplacement du bien immobilier. Pour rappel, la loi Malraux exige l’investissement dans un immeuble localisé dans des zones particulières. Une réduction de 30% est donc assurée pour les opérations accomplies dans les secteurs sauvegardés. Ils sont composés de quartiers situés dans un site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé et de quartiers anciens dégradés (QAD), et dans les quartiers conventionnés NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain).

En revanche, pour les opérations effectuées dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager), la réduction d’impôt est de 20%. Il faut souligner que le montant de la réduction est plafonné à 400.000 € sur une période de 4 ans depuis l’année 2016.

Les critères d’octroi des avantages fiscaux

Les réductions d’impôt ne sont pas accessibles à n’importe qui. Pour être éligible à la défiscalisation en loi Malraux, on doit se soumettre à divers critères. Pour commencer, on doit rénover entièrement l’immeuble. Ensuite, on doit le mettre en location dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux. L’immeuble doit aussi servir d’habitation pour le locataire, et ce, peu importe son usage avant les travaux.

Pour être éligible à la loi Malraux, on doit aussi être fiscalement domicilié en France. Cela dit, les avantages sont accessibles aussi bien aux personnes physiques qu’aux associés de certaines entreprises. Les non-résidents ou Schumackers et les indivisaires peuvent aussi en profiter. Notons aussi que les frais de location doivent être soumis au régime d’imposition des revenus fonciers.

Pour les associés des entreprises non assujetties à l’impôt sur les sociétés, la réduction d’impôt est en vigueur si les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers. Dans ce cas, la baisse fiscale est calculée sur la quote-part des dépenses de rénovations supportées par les associés.

Pour définir le profil de l’investisseur éligible à la loi Malraux, il doit être fortement imposé. Cela signifie que le montant de son impôt oscille entre 10.000 et 40.000 €. Il voue une passion particulière pour les immeubles anciens dotés d’un cachet particulier. Enfin, il souhaite alléger ses impôts tout en restant propriétaire d’un patrimoine exceptionnel.

Les dépenses éligibles

Les dépenses éligibles à la baisse d’impôt de la loi Malraux sont bien définies. Pour commencer, il y les travaux imposés par l’État comme la démolition ainsi que la restauration des toitures et des façades. Les travaux de réparation et d’amélioration de l’habitat ainsi que l’aménagement des combles et des greniers en habitation sont aussi sur la liste des charges éligibles.

Il faut ajouter au lot les travaux de mise en conformité pour faciliter l’accès des personnes handicapées, les primes d’assurance et les frais de gestion. Par contre, les frais de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne donnent pas droit à l’allègement fiscal.

Les avantages et inconvénients du dispositif

Les conditions d’accès aux avantages promus par le dispositif de défiscalisation Malraux sont de plus en plus flexibles.  Le plafonnement des dépenses éligibles à 100.000 euros n’est plus en vigueur. Il est remplacé par un plafond de 400.000 euros sur 4 ans. Ainsi, on peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global. C’est avantageux lorsque le montant des travaux est élevé.

En outre, la durée du chantier est prolongée à 4 ans au lieu de 3 ans. Tous ces changements sont indiqués par la loi de finances 2016. Mais avant d’investir avec la loi Malraux, il faut bien évaluer la valeur du bien avant et après les travaux. Le but est de s’assurer quant à la rentabilité de l’investissement au moment de la revente.

De même, il faut se renseigner sur le montant du loyer applicable dans la région où se trouve le bien immobilier. On peut ainsi savoir si l’opération est réellement rentable. Notons qu’il est impossible de le surévaluer même si les dépenses engagées dans les travaux sont importantes.

 

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