Investissement locatif : Les bonnes pratiques

En termes d’investissement, la pierre reste une valeur sûre : d’ailleurs, une étude a démontré que la majorité des investissements réalisés par les Français concernent l’immobilier. Le locatif séduit particulièrement grâce à des paramètres avantageux, à savoir des taux d’intérêt attrayants, mais aussi une rentabilité moyenne élevée par rapport à celle de placements en actions. Toutefois, l’investissement locatif peut aussi représenter un risque s’il n’est pas bien réalisé. Pour se constituer un patrimoine profitable et s’assurer un complément de retraite ou une plus-value en vue d’une revente, voici quelques conseils utiles concernant les bonnes pratiques d’un investissement locatif.

Fixer les bons objectifs

Avant d’investir dans le locatif immobilier, il convient de définir des objectifs en vue de ne pas s’éparpiller une fois le projet lancé. Il va ainsi falloir se fixer un but principal, c’est-à-dire une finalité à cet investissement locatif. Il est également important de faire le point sur ses capacités d’emprunt et les solutions possibles de financement (taux d’emprunt, endettement…). Existe-t-il des risques ? Quels sont-ils ? Comment les contourner ?

Déterminez si le loyer perçu pourra rembourser le crédit immobilier en total ou en partie, si l’investissement dans le locatif neuf est préférable au locatif ancien, si un régime fiscal est plus avantageux qu’un autre, etc. Toutes ces questions et ces éléments à considérer importent en vue de définir la véritable rentabilité de ce projet d’investissement locatif. Il faut savoir qu’un investissement immobilier ne doit jamais s’improviser : la meilleure pratique dans ce domaine consiste d’abord à bien penser le projet.

Trouver le bien idéal pour une location

Rechercher un bien exclusivement destiné à la location est délicat. Il faut privilégier la raison au détriment des goûts personnels et des sentiments. Les achats impulsifs sur un coup de cœur n’ont donc pas lieu d’être, car le maître-mot reste le pragmatisme. Pour trouver le bien locatif idéal, il convient de favoriser certains emplacements. En effet, pour trouver des locataires rapidement, il va falloir axer ses recherches sur les secteurs où la demande est en hausse par rapport à l’offre. Les quartiers environnant les grandes écoles et les universités, mais aussi les entreprises, les monuments historiques ou encore les endroits touristiques sont les plus porteurs dans ce cas.

Il faut aussi considérer les infrastructures, les commerces et autres commodités présents autour du bien : santé, accessibilité, enseignement, verdure, etc. Il est aussi essentiel de savoir si des projets urbains sont prévus dans le futur, tout comme il convient de se renseigner sur les types de logements proposés à la vente et à la location dans le secteur avec leurs prix actualisés. Être au courant du taux de logements vacants est un avantage qui permettra d’effectuer ensuite sa propre analyse et de prendre une décision. Se renseigner à distance ou en ligne est possible, mais il est plus profitable de se rendre sur les lieux pour avoir une idée précise du quartier et de son environnement général.

Considérer les différents dispositifs fiscaux mis en place

L’état a mis en place de nombreux dispositifs fiscaux qui peuvent être intéressants en vue d’un investissement locatif. Ils sont à choisir en fonction du type de bien, du type de projet et de la situation du logement.

La loi Pinel

Le dispositif Pinel est reconduit jusqu’en décembre 2021 : il consiste à réduire l’impôt à condition d’un achat de bien immobilier locatif neuf. Le montant de la réduction dépendra de la durée de location et surtout de la zone où est implanté le logement locatif. Toutefois, un plafonnement des loyers est imposé pendant la durée de la mise en location.

La loi Denormandie

Cette loi a été mise en place le 1er janvier 2019. Elle implique les biens anciens faisant l’objet d’une rénovation en vue d’une location. En investissant dans ce type de bien, la loi Denormandie offre l’opportunité aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu avec une limite de 300 000 euros de prix de revient.

La loi Censi-Bouvard

Pour les biens locatifs neufs et meublés en résidences de services dont la durée minimale de location est de 9 ans, la loi Censi-Bouvard peut entrer en jeu. Elle permet une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 11% du prix de revient du bien.

Le statut LMNP

Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel concerne les logements neufs et meublés dédiés à la location. Il consiste à rendre la récupération de la TVA possible à condition que le loyer perçu ne dépasse pas 23 000 euros par an.

Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux concerne particulièrement les investisseurs dont les impôts sont élevés. En cas d’achat de bien ancien à réhabiliter en locatif, ils peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils respectent des conditions strictes : le bien doit se situer dans un site patrimonial avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, dans des quartiers anciens, dans des quartiers conventionnés “nouveau programme national de renouvellement urbain”, ou dans un site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine. Le montant de la réduction sera calculé en fonction de la zone où se trouve le logement locatif.

Déficit foncier

Si aucun des dispositifs de défiscalisation mis en place par les gouvernements successifs ne convient, il reste encore la réduction d’impôt via le système de déficit foncier. Il intervient lorsque les charges sont élevées par rapport au montant des revenus du bien locatif. Ce déficit est alors à déduire du revenu global dans le cadre d’une limite de 10 700 euros par an.

Savoir choisir le locataire

Lorsque l’achat est réalisé, il reste encore le choix du locataire : il va falloir évaluer le dossier de chaque candidat comme il se doit. La tâche pouvant être ardue, l’aide d’un professionnel de la gestion locative est vivement recommandée. Il faut en effet un locataire qui puisse faire en sorte que l’investissement soit rentable : fiable, avec un revenu stable, mais aussi une situation de vie globale stable.

Cependant, même après avoir trouvé le locataire idéal, restez sur vos gardes. En cas d’appréhension en ce qui concerne le paiement des loyers, il convient de souscrire une assurance « Garantie Loyers Impayés ». Cette assurance protège les bailleurs du secteur privé des éventuels impayés et des dégradations. Elle prend aussi en charge la procédure et les frais de contentieux.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *