Investissement locatif à Valréas une bonne idée ?

Investissement immobilier locatif sur Valréas

Valréas est une ville de 10 000 habitants se situant dans le Vaucluse. Si j’ai décidé de vous en parler, c’est que j’ai longtemps hésité à acheter dans cette ville pour faire du locatif. Mais je ne suis jamais passé à l’acte, car il manque pour moi des critères importants afin d’éviter tout risque au niveau investissement.
Je vais essayer de vous expliquer un peu plus en détail pourquoi. Nous allons tout d’abord voir les points négatifs de cette ville puis nous verrons ensuite les quelques rares points qui ont fait que j’ai énormément visité de biens et réfléchi autant de temps avant de me décider à commencer un investissement locatif à Valréas.

Le manque de travail

Il n’y a pas encore très longtemps, Valréas avait quelques usines et grosses entreprises qui assuraient du travail aux Valréassiens. Aujourd’hui, elles ont presque toutes fermées ce qui a entraîné une forte hausse du chômage. Un point négatif quand on cherche à entamer un investissement locatif pour plusieurs raisons :

  • Moins de demandes
  • Plus de risques d’impayés
  • Attractivité du village en baisse

L’insécurité

Comme je le fais souvent quand je cherche à obtenir des informations sur un village ou une ville, je suis allé demander aux habitants comment ils trouvaient la vie sur place.
1 habitant sur 3 m’a dit que le niveau d’insécurité augmentait d’année en année. Est-ce vrai ? Je ne sais pas du tout, je n’ai pas eu l’impression lors de mes passages d’être menacé ou en danger. Mais il parait que le soir il y a pas mal de bruit, des jeunes qui restent dehors, etc.
Le phénomène semble plus marquant en dehors du centre-ville, plus calme lui. On n’est pas dans un quartier sensible, globalement, on ne risque même absolument rien, mais c’est vrai que pour une petite ville du coin, la population n’est pas la plus calme.

Les problèmes semblent être principalement à l’entrée du village près du Lidl en allant vers le Leclerc & le Macdo.

Le manque de transport et de loisirs

Autre point négatif cité par les Valréassiens : le manque de transport. Sans voiture, il est impossible de tout faire. Pour ce qui est des loisirs, ce n’est pas encore ça, mais visiblement la ville est en train d’améliorer l’aspect sportif.
À noter qu’il y a un beau cinéma au cœur de Valréas. Dommage, mais difficile de proposer plus.

Les points positifs de Valréas d’un point de vu investissement immobilier

On va maintenant rentrer dans les aspects qui m’ont fait hésiter.

Le prix des habitations

Le coût des biens immobiliers n’est pas cher et il y a de nombreuses belles affaires. Je me souviens avoir hésité à acheter un appartement qui est parti à 63 000€ (il était affiché à 69 000) qui comprenait :

  • 92 m² de surface
  • Un garage double de 40 m²
  • Une terrasse de 50m² qui était le toit d’un local commercial.
  • Une cave de 8m²

Le tout dans un état correct, il y avait les sols, peintures, cuisine et WC à reprendre. Le double vitrage était déjà installé. J’avais estimé le coût des travaux à 15 000€ électricité comprise.
Le bien était situé au cœur de Valréas, dans un petit immeuble de 2 étages. L’appartement en question était au 1er étage sans ascenseur.

De beaux volumes et un beau potentiel pour cet appartement donc qui aurait pu être loué un bon prix (par rapport au prix d’achat). Tout ça pour vous dire que le coût de l’immobilier est faible pour le moment et qu’il est possible de trouver de belles affaires en cherchant bien !

Les améliorations du maire de la ville

D’après les habitants, le maire de la ville de Valréas souhaite attirer plus de touristes pour relancer un peu les emplois. Pour cela, il n’hésite pas à faire quelques améliorations (rond-point, rénovations, évènements, etc.). Il cherche à attirer une population un peu plus aisée.
C’était pour moi un des points positifs, car cela voulait dire que le prix de l’immobilier sur Valréas risquait d’augmenter également, avec une belle plu value à la revente ou des prix de location plus élevés. Ayant un logement sur Nyons aussi qui se trouve à quelques kilomètres de Valréas, je ne peux que confirmer cette tendance d’amélioration de la ville.

Devez-vous investir à Valréas ?

Je viens de vous donner les points faibles et les points forts de la ville de Valréas. Faire de l’investissement locatif à Valréas est-il une bonne idée ?
Faut voir… Si j’ai préféré acheté sur Nyons mon appartement, c’est que j’en doutais. Maintenant, les prix sont bas et il est fréquent de voir des appartements à vendre avec déjà des locataires en place.
Si l’appartement vous semble être une bonne affaire et que les locataires sont déjà en place depuis plusieurs années, alors l’investissement sur Valréas peut effectivement être une solution envisageable. Vous limitez ainsi les risques d’impayés avec des locataires de longues dates et vous pourrez rembourser votre crédit bancaire avec le loyer perçu.

A réserver donc aux personnes qui vivent sur place (pour ne pas avoir à laisser le bien à une agence et perdre de l’argent) et qui n’ont pas de grands moyens. Si vous avez déjà plusieurs biens immobilier, préférez une autre ville.

  • Emplacement de la ville
  • Sécurité
  • Emploi
  • Commerces
  • Ecoles
  • Transports
  • Prix de l'immobilier
3.1

Résumé

Je déconseille globalement l’investissement immobilier locatif sur Valréas à moins que vous n’ayez aucune autre possibilité. Mais normalement on a toujours le choix, quitte à partir sur une plus petite surface à Nyons ou Montélimar. Il est possible de faire de très belles affaires vu que les prix sont très bas et très simples à négocier (jusqu’à -30% voir -50% sur des biens avec beaucoup de travaux) mais il sera ensuite plus difficile de trouver un locataire sérieux.

Investir à Valréas n’est pas sans risque, même si la ville tend à s’améliorer depuis quelques années (bon pour la revente).

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