maison investissement locatif ou revente

Faut-il opter pour le régime micro-foncier lors de la déclaration des revenus locatifs ?

Avant d’investir dans le secteur de l’immobilier locatif, la première chose à faire est de choisir le régime d’imposition. Sachez en effet que pour optimiser la rentabilité de l’opération, il faut essayer de payer le moins d’impôts possible. Deux choix sont disponibles à savoir : le régime micro-foncier et le régime des frais réels.

Quelle serait la meilleure option ? Pour trouver la réponse à cette question, il faut connaître les conditions à respecter pour déclarer les revenus fonciers via un tel ou tel régime. Justement, ces quelques informations pourraient vous aider à faire le bon choix.

Quelle est la différence entre les deux régimes ?

Il vous sera impossible de prendre une décision si vous ne savez pas ce qui différencie les deux régimes d’imposition. Il faut aussi savoir leur fonctionnement. Sachez donc qu’on peut automatiquement opter pour le régime micro-foncier lorsque le montant des revenus locatifs annuels est inférieur à 15.000 € hors charges.

En revanche, s’il excède les 15.000 €, il vaut mieux se tourner vers le régime réel. Vous devez aussi savoir que le régime micro-foncier concerne surtout les petits investisseurs notamment les ménages qui souhaitent arrondir la fin des mois.

Quels sont leurs avantages respectifs ?

Si vous effectuez la déclaration d’impôt selon le régime micro-foncier en 2019, vous pourrez profiter d’un abattement forfaitaire de 30%. Cela signifie que l’administration fiscale va déduire 30% de vos loyers de la base d’imposition. Par exemple, vous percevez 8.000 euros de revenus locatifs par an. Après l’abattement de 30%, le montant de la base imposable devient 5.600 €.

En faisant la déclaration via ce régime donc, vous pouvez réduire le montant de vos revenus imposables, ce qui va automatiquement diminuer votre impôt. Mais ce n’est pas tout ! Le fait de choisir le micro-foncier facilite énormément la déclaration des revenus. En effet, votre tâche se résume à indiquer le montant de vos loyers bruts. C’est à l’administration fiscale de faire le calcul.

La déclaration d’impôt avec le régime réel est beaucoup plus complexe. Sachez que c’est à vous de trouver le total des frais déductibles. Autrement dit, vous devez effectuer un long calcul surtout si le nombre de logements en location est assez nombreux. De plus, vous êtes tenu de conserver toutes les pièces justificatives, car le fisc pourrait les réclamer lors des contrôles.

Cela dit, le régime des frais réels a aussi ses avantages. Notons qu’il s’applique automatiquement lorsque les revenus fonciers dépassent les 15.000 € par an. Il vous permet de déduire plusieurs charges de la base d’imposition. On cite entre autres le coût des travaux, les intérêts du prêt, les charges de copropriété et les assurances. Ainsi, si vos loyers annuels s’élèvent à 6.000 € et que le total des charges est de 2.000 € ; la base imposable sera de 4.000€ (6.000 € – 2.000 €).

Quel régime faut-il alors choisir ?

Le montant de vos loyers est inférieur à 15.000 € par an. Vous pouvez donc appliquer le régime micro-foncier et profiter de l’abattement de 30 % ainsi que de la déclaration d’impôt simplifiée. Mais vous devez savoir que ce n’est pas toujours la meilleure option. Raison pour laquelle, il faut d’abord étudier attentivement la situation avant de prendre une décision.

Vous devez surtout évaluer le montant total des charges et des frais que vous supportez en tant que propriétaire d’un immobilier locatif. Lorsqu’il excède les 30% de vos recettes, le régime micro-foncier n’est plus intéressant. Il vaut mieux miser sur les frais réels. Bien entendu, on doit vérifier si les charges sont réellement déductibles.

Quel est le risque d’opter pour le régime réel ?

Puisque votre but est d’alléger vos charges fiscales, il n’est pas question de prendre une décision à la légère. On doit peser le pour et le contre. Comme il a été mentionné auparavant, déclarer son impôt suivant le régime micro-foncier n’est pas toujours une bonne option.

Toutefois, vous devez savoir que privilégier les frais réels se présente comme une décision irrévocable. Sachez qu’il est impossible de revenir en arrière. En effet, vous n’avez le droit de revenir au régime micro-foncier qu’après une période de 3 ans. A en tenir compte, le risque est énorme et il est réel.

Avant de choisir entre les deux régimes donc, il est recommandé de faire une étude plus poussée de votre situation de bailleur. En fait, vous devez estimer le montant de vos charges immobilières pour les trois années à venir. L’objectif est de vérifier si elles vont toujours excéder les 30% de vos loyers.

 

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *