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Connaître le prix d’un terrain constructible non viabilisé

Le prix d’un terrain  dépend de plusieurs éléments à savoir son emplacement, sa situation géographique, sa dimension et son utilisation. Le coût d’un espace dédié à une activité agricole diffère bien entendu de celui d’un terrain apte à la construction. Voilà pourquoi, il est impossible de trouver un chiffre exact. Par ailleurs, il faut souligner que le marché foncier est très volatile. Les tendances tarifaires changent à tout moment. Décidé d’acheter un terrain constructible non viabilisé ? Les informations suivantes vous permettent d’avoir une idée sur le budget à préparer.

Un terrain constructible, c’est quoi ?

Appelé aussi terrain à bâtir, un terrain constructible est un site où il est possible de réaliser des travaux de construction. D’un terme beaucoup plus explicite, c’est un espace qui remplit toutes les conditions techniques requises pour accueillir et supporter des constructions de toutes sortes, et ce, quelle que soit leur ampleur.

L’article 257 du code général des impôts présente une autre définition du terrain constructible. Selon ce texte de loi, il s’agit d’un terrain sur lequel, il est possible d’ouvrir un chantier dans le respect total du plan local d’urbanisme ou PLU. Les constructions autorisées sont précisées par l’article L111-4 du code de l’urbanisme. Il se peut que ce soit une habitation, une voie ferrée, un immeuble, une route, un barrage, une conduite de gaz ou d’eau ou une clôture. Bien sûr, c’est une liste non exhaustive.

Pour en revenir au PLU, sachez qu’il constitue le principal document de planification de l’urbanisme. Il remplace aujourd’hui le POS (Plan d’Occupation des Sols) et ce depuis le 13 décembre 2000 suite à la mise en application de la loi SRU. Il existe de nombreuses zones, avec des sous sections. Par exemple la zone urbaine (Zone U) possède pas moins de 11 sous sections.Cliquez ici si vous souhaitez en apprendre plus sur le plu et la dénomination des zones.

Comment savoir si un terrain est constructible ? En fait, il faut considérer plusieurs éléments. Pour commencer, il y a ses capacités physiques ou plutôt la capacité du sol et du sous-sol à supporter une lourde charge. Cela a une grande importance, car la solidité et la stabilité des fondations en dépendent. La viabilité du terrain est également un critère non négligeable. Pour qu’un site soit constructible, il faut qu’il soit relié ou qu’il soit facile à raccorder aux réseaux d’électricité, d’approvisionnement en eau et d’évacuation. En outre, il doit avoir accès à différents réseaux de transport.

À en tenir compte, il existe deux types de terrain constructible à savoir : le terrain constructible viabilisé et le terrain constructible non viabilisé. Évidemment, la valeur des biens diffère. Enfin, pour savoir si un terrain est prêt à bâtir, il faut également tenir compte du critère légal. Cela se réfère à l’autorisation qui garantit sa constructibilité. Pour obtenir un tel agrément, il faut remplir les conditions imposées par le Code d’urbanisme.

Qu’est ce qui distingue un terrain constructible viabilisé d’un terrain constructible non viabilisé ?

Il y a une grande différence entre la valeur d’un terrain constructible viabilisé et un terrain constructible non viabilisé. Raison pour laquelle, il est important de savoir distinguer l’un de l’autre afin d’éviter les arnaques au moment de l’achat. Voici quelques éclaircissement à propos du terrain constructible viabilisé et non viabilisé.

Le terrain constructible viabilisé

Les qualités d’un tel terrain ont déjà été mentionnées auparavant. Pour rappel, c’est une parcelle de terre connectée ou qui peut être raccordée aux différents réseaux pour ne citer que le système d’assainissement, le téléphone, l’électricité, l’eau, le gaz et la route. En d’autres termes, c’est un terrain beaucoup plus fonctionnel et opérationnel.

Le terrain constructible non viabilisé

C’est tout le contraire du terrain à bâtir viabilisé. En fait, le site est complètement isolé. Il n’est raccordé à aucun réseau. Cela signifie que les propriétaires n’ont pas accès à l’électricité, l’eau ni au gaz. En outre, le terrain n’est pas encore relié à un système d’évacuation d’eaux usées. Tout cela pourrait gérer quelques difficultés dans la réalisation d’un projet de construction.

Une grande différence au niveau de la valeur des biens

Lorsqu’un terrain à bâtir se dote d’une qualification « viable », sa valeur est importante. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’il est possible de l’utiliser comme on le veut vu qu’il est relié à tous les réseaux nécessaires. Cela signifie qu’il est tout de suite apte à accueillir des travaux de construction.

Ce n’est pas le cas d’un terrain constructible non viabilisé. Sur un tel site, vous devez encore accomplir des travaux de viabilisation. Or, pour raccorder la parcelle aux différents réseaux nécessaires, il faut réaliser de longues procédures qui requièrent un budget supplémentaire. Raison pour laquelle, son prix est beaucoup plus faible.

Comment estimer le coût d’un terrain à bâtir non viabilisé ?

Même si le terrain constructible non viabilisé est beaucoup moins qualifié qu’un site doté d’une viabilité certifiée, vous allez constater que l’estimation du prix des deux biens est basée sur le même principe. En général, le vendeur et l’acheteur font référence à la valeur brute du bien  au moment de la transaction.

Toutefois, lors de la cession d’un terrain constructible à caractère non viable, il faut aussi prendre en compte les travaux à réaliser par le futur propriétaire en vue d’assurer la viabilité du lieu. La valeur du bien est donc à déterminer en tenant compte de sa qualité et de son défaut.

À propos de la valeur du terrain

Certes, le terrain n’est connecté à un aucun réseau. Pourtant, cela ne veut pas dire qu’il ne possède la moindre qualité. Sinon, personne ne voudrait l’acheter. Sachez donc qu’il y a plusieurs façons d’apprécier la valeur d’un terrain. Les atouts relevés peuvent automatiquement influencer son prix. Il y a entre autres la qualité du sol et du sous-sol, l’orientation du terrain vers le Sud, le cadre environnant et les différents aspects physiques comme la présence d’une végétation de qualité.

Évidemment, un terrain à bâtir non viable qui possède toutes les qualités mentionnées auparavant se montre particulièrement intéressant. Il ne faut pas oublier que son défaut sera pris en compte dans l’estimation du prix. En effet, le vendeur doit prendre en considération les dépenses occasionnées par la viabilisation du bien. Ainsi, vous avez tout à gagner en optant pour ce genre de parcelle.

Le coût des travaux de viabilisation à prendre en compte par l’acheteur

En effet, le coût des travaux de viabilisation du terrain à bâtir est le facteur qui aura le plus d’impact sur le prix de la cession. Il faut le déterminer pour ensuite le déduire du prix de vente. En tout cas, les choses doivent se passer ainsi. Toutefois, vous devez vous rappeler que le seul objectif d’un vendeur, c’est de réaliser une plus-value importante. Ainsi, c’est à vous, en tant qu’acheteur, de faire particulièrement attention à ce détail.

Estimation du coût de la viabilisation

Le coût des travaux de viabilisation d’un terrain constructible dépend de plusieurs éléments. La distance est la plus importante. Plus votre parcelle est éloignée des points de raccordement, plus le budget à investir dans les travaux sera élevé.

Par ailleurs, si vous lisez bien le certificat d’urbanisme, vous pouvez faire une observation assez troublante. La fiscalité liée aux frais de viabilisation peut être bien lourde. En général, la taxe de préparation raccordement égout (PRE) et la taxe locale d’équipement (TLE) sont les plus élevées. En tout cas, cela dépend de votre commune.

En général, pour réaliser des travaux de viabilisation en France, il faut investir au moins 5.000 €. Bien sûr, ce tarif est valable si le terrain constructible se trouve à proximité des réseaux de raccordement nécessaire. En revanche, si la distance est trop importante, le montant des dépenses peut varier entre 10.000 et 15.000 euros. À en tenir compte, la somme à payer est exorbitante.

Pour trouver une estimation plus proche de la réalité, vous pouvez faire appel à des experts. Leur compétence vous est nécessaire. N’oubliez pas que la somme trouvée est à soustraire du prix de la cession. Une fausse estimation n’est pas à votre avantage. Pour vous aider à y voir plus clair, sachez que si le prix d’un terrain constructible viabilisé est de 180.000 €, la somme que vous devez payer est de seulement 165.000 € si vous optez pour un terrain à bâtir non viabilisé.

Le prix d'un terrain constructible non viabilisé - Quel est-il ? Tout savoir

Le coût du terrain à bâtir non viabilisé

Avant tout, il faut rappeler qu’en matière de terrain constructible non viabilisé, il n’y a pas de prix fixe. On peut seulement constater qu’une telle parcelle est beaucoup moins chère qu’un terrain à bâtir attesté viable. La différence est d’ailleurs très importante. Elle peut aller jusqu’à 50%.

Vous devez aussi savoir que le prix  des terrains à bâtir non viabilisés évolue, comme celui des  autres types de bien immobilier d’ailleurs. Plusieurs contextes sont à l’origine de ce changement. L’évolution du marché foncier et la localisation de la parcelle en font partie.

En parlant de tendance du marché foncier, deux cas peuvent se présenter. La première situation, c’est que l’offre sur le marché foncier n’arrive plus à couvrir les demandes. Dans ce cas, les vendeurs décident de procéder à l’ajustement des tarifs. L’insuffisance des biens mis en vente et l’augmentation en nombre des acheteurs les incitent à miser pour une hausse des prix. Les propriétaires de terrains constructibles non viabilisés suivront cette tendance. Ils vont majorer le prix de leurs biens.

En revanche, si l’offre est largement supérieure à la demande, il y aura un renversement de la situation. Les acheteurs bénéficieront d’un large choix en ce qui concerne les biens fonciers en vente. Ainsi, ils pourront acheter le terrain constructible non viabilisé répondant à leurs attentes à moindre coût. En résumé, la tendance des prix est à la baisse.

Concernant la localisation de la parcelle, elle peut aussi être un facteur déterminant lors du calcul de la valeur du bien. Peu importe la qualité du terrain, qu’il soit constructible ou non, viable ou non, elle aura une influence importante. Cela dit, en matière de terrain constructible non viabilisé, sachez que le prix sera fortement élevé s’il se trouve dans une zone peuplée et plus faible s’il se situe dans un endroit à faible densité humaine.

En effet, dans les lieux abritant un nombre d’habitants élevé, notamment les centres urbains, le taux de demande en biens immobiliers est toujours optimal. Du coup, les acheteurs ont tendance à minimiser les défauts du terrain qu’ils prévoient d’acheter. Par contre, dans les endroits peu peuplés comme les zones rurales, l’importance des offres oblige les acquéreurs à imposer des critères de choix plus sévères. En effet, ils prennent en compte la moindre faille. Du coup, le prix des terrains à bâtir non viabilisés est en baisse.

Sachez aussi que la superficie du terrain est un facteur qui pourrait influencer le prix. Plus elle est réduite, plus le coût du bien sera élevé. À première vue, cela semble anormal. Toutefois, c’est une réalité sur le marché foncier.

Mais en dépit de la variation des tendances tarifaires en fonction des diverses situations mentionnées auparavant, le coût d’un terrain constructible non viabilisé reste toujours inférieur à celui d’une parcelle viabilisée. Dans certaines zones, il est même possible d’obtenir ce genre de bien à prix réduit.

Comment trouver la meilleure offre de terrain constructible non viabilisé ?

En France, le prix au mètre carré des terrains à bâtir est d’environ 141 euros hors taxe en moyenne.

Ce tarif moyen est à revoir à la hausse pour les terrains constructibles viabilisés, notamment ceux qui se trouvent dans les zones urbaines comme Paris, Lyon, Montreuil, Ile-de-France ou encore Boulogne. En revanche, elle peut connaître une baisse considérable pour les terrains à bâtir non viabilisés. Si vous vous orientez vers les villes secondaires ou rurales, vous pouvez même obtenir une parcelle bon marché, jusqu’à 1€ le m² … Négociable !

Dans les régions reculées ou en périphérie,  le prix des parcelles constructibles peut aller jusqu’à moins de 50.000 €.

Pour avoir un large choix et profiter d’un tarif intéressant, il est recommandé de chercher le terrain à acheter dans une des régions suivantes : les Hautes-Pyrénées, l’Orne, la Seine Maritime, les Pyrénées Atlantiques, le Corrèze, le Tarn ou le Saône et Loire.

L’avantage d’acheter un achat dans l’une de ces localités, c’est que le prix des terrains constructibles y est particulièrement faible. En effet, le coût au mètre carré peut descendre les 100 €.

Conclusion

En matière de prix foncier, il est impossible de donner une estimation exacte. Il y a trop de variables à considérer. La détermination du coût des terrains constructibles non viabilisés ne déroge pas à la règle. Toutefois, vous avez pu constater que dans la logique des choses, il doit être beaucoup plus inférieur à celui des terrains attestés viables.

Un commentaire sur “Connaître le prix d’un terrain constructible non viabilisé”

  1. J’ai un terrain constructible de 17 ares à 68150 AUBURE. Ce terrain n’est pas viabilisé. Il est
    situé dans à AUBURE, village à 800 m d’altitude dans le massif Vosgien. Le village d’Aubure n’a aucun commerce, la première ville se trouve à 15 km. Aucune liaison publique de transport
    Le terrain n’es pas constructible pour l’instant pour des raisons techniques pour accéder à la
    viabilité. L’ accès est un chemin en mitoyenneté avec un voisin. Quel selon votre expertise ce
    terrain a-t-il comme valeur ? Merci pour votre réponse.

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