Immobilier

Comprendre le fonctionnement du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding est la technique de financement participatif actuellement en vogue. Il s’agit aujourd’hui du domaine qui récolte le plus de volume de levées de fond. Venant des États-Unis, elle dispose aujourd’hui d’une place très importante dans l’économie en France. Les épargnants peuvent désormais compter sur le crowdfunding immobilier qui est un moyen stratégique permettant de s’assurer une source de revenus à long terme.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Vous souhaitez en savoir plus sur le crowdfunding immobilier ? Cette méthode de financement participatif implique la réunification des fonds de plusieurs investisseurs. Le concept est assez simple, avec notamment des particuliers ou des entreprises qui investissent auprès de professionnels afin de financer leur projet immobilier. Les professionnels en question sont ici des promoteurs. Après l’opération, souvent estimée entre 12 à 24 mois, ils sont remboursés et ils bénéficient d’intérêts en fonction du placement qu’ils ont fait sur le projet. Il convient cependant de faire attention puisque plus le rendement est élevé, plus les risques sont gros. Le bénéfice peut aller de 8 à 15 % en fonction du projet et de sa maturité (les projets qui présentent de plus de garanties sont toujours ceux qui proposent les moins de rendements). Le taux d’intérêt moyen actuel est notamment estimé à 10 % annuel. Quoi qu’il en soit, il est toujours nécessaire d’avoir un minimum de garantie tout en sachant que cela ne pourra pas couvrir tous les risques.

fonctionnement crowdfunding immobilier

Où trouver des fonds ?

Cette nouvelle niche qu’est le crowdfunding immobilier intéresse beaucoup de curieux. Les débutants se demandent alors pourquoi il est plus avantageux de demander un prêt auprès de particuliers qu’auprès d’une banque. La réponse est simple, une banque ne prête pas la totalité de la somme dont vous avez besoin.

Le financement d’une opération immobilière requiert le plus souvent de gros moyens. Le promoteur va alors s’adresser en premier à sa banque pour contracter le maximum de fonds qu’il peut. Il s’agit quasiment à chaque fois du premier réflexe qui vient à l’esprit. La banque lui accorde son prêt après une analyse de la fiabilité de son projet, mais rarement la totalité. Celle-ci ne peut se permettre de lui prêter plus du 30 % des fonds dont le promoteur a réellement besoin. Bien que cela soit possible, c’est très rare d’en obtenir au-delà. Avec le prêt, elle impose également des conditions à ne pas négliger :

  • La VEFA ou Vente en l’état de Futur Achèvement : vente de la moitié du programme avant que la construction ne commence. Le but est notamment de valider l’intérêt de l’investissement et d’obtenir le fonds nécessaire pour financer la plus grande partie des travaux.
  • Un fond propre de 10 à 20 % des frais des travaux : c’est donc le minimum dont le promoteur a besoin pour demander son prêt.

La levée des fonds pour le professionnel

Le promoteur a deux possibilités pour récolter l’argent dont il a besoin via une plateforme de financement participatif :

  • Ouvrir un capital en utilisant des parts de leur entreprise et donc inviter les investisseurs à en devenir des actionnaires
  • proposer une souscription à des investisseurs où il impose ses obligations

Les deux possibilités présentent des différences majeures qui sont assez faciles à comprendre.

On appelle notamment : « obligation », les parts de l’emprunt obligataire qui est un titre de créance négociable. Il est émis par le promoteur à qui les souscripteurs versent une certaine somme d’argent. L’obligation n’est en aucun moment impacté par la rentabilité d’une opération. Le taux d’intérêt est fixe et la durée du prêt est déterminée à l’avance.

L’intérêt du crowdfunding immobilier pour l’opérateur

La capacité financière d’un opérateur immobilier, c’est ce qui va lui permettre de se développer rapidement, ou pas. C’est-à-dire que plus il a de fonds, plus il a la possibilité d’investir et plus vite il pourra accroître son activité. En effet, il n’est pas rare qu’un promoteur dispose des fonds nécessaires afin de financer une opération, mais pas plusieurs en même temps. Cependant, il est possible qu’il ait une équipe gagnante qui fera toute sa force pour travailler sur deux ou trois projets en même temps, voire plus.

Trouver les meilleurs projets dans lesquels investir

Les opérateurs immobiliers sont constamment en quête de fonds. S’ils n’ont pas de financement, ils n’ont pas la possibilité d’accroître leur entreprise. Pour cette raison, ils doivent faire une sélection minutieuse des projets dans lesquels ils peuvent investir leur fonds afin d’être certain de les multiplier.

Ils se doivent d’être compétents dans leur domaine, d’être dévoués et sérieux même lorsqu’ils disposent d’une excellente santé financière. En effet, il n’est pas intelligent de placer des fonds dans un projet sans faire une excellente analyse. Une somme mal placée peut tout faire basculer. Pour ce faire, il est important de trouver la spécificité du projet.

L’audit doit se faire dans le but de retenir les projets les plus solides. Il consiste à s’assurer que l’entreprise a l’expérience et les compétences utiles pour réaliser les projets. La société doit également avoir la solvabilité suffisante pour pouvoir rembourser les investisseurs avec les intérêts une fois que l’opération est terminée. Un audit est aussi nécessaire pour juger la maturité d’une opération. L’analyse se fait notamment sur les éventuelles natures de risque : technique, juridique, financière ou commerciale. Les plateformes de crowdfunding proposent les projets aux communautés d’investisseurs si elles jugent qu’ils sont opportuns. Ces professionnels doivent détenir un statut de CIP ou Conseiller en Investissement participatif. Ils doivent également être inscrits à l’Orias, cela signifie que l’Autorité des Marchés Financier a donné son aval. C’est seulement ainsi que vous pouvez être certain que la plateforme est fiable.

Le profil de l’investisseur

Le crowdfunding est un investissement qui s’adresse au grand public. Il s’agit là de l’un des premiers fondements de l’activité. Hommes et femmes peuvent s’y adonner, même si pour le moment, les investisseurs sont composés pour la plupart d’hommes. Il est actuellement en train de se démocratiser pour donner la possibilité à chacun de placer leur argent dans un domaine accessible sans devoir disposer de gros fonds. Il convient néanmoins de savoir que tout investissement est à risque et qu’il faut toujours rester vigilant.

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