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Comment réduire ses impôts grâce aux mécanismes de défiscalisation immobilière ?

Les gouvernements successifs ont mis en place des mécanismes permettant de réduire ses impôts par le truchement d’investissements locatifs. C’est ce qu’on appelle la défiscalisation immobilière. Tous les profils d’investisseurs peuvent en profiter et ainsi réduire leur impôt sur le revenu… à condition de remplir les conditions d’éligibilité de chaque outil de défiscalisation.

Réduire ses impôts grâce à la défiscalisation immobilière, comment ça marche ?

Le principe est simple : vous achetez un bien immobilier destiné à la location et, en contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt dont le montant varie en fonction du dispositif choisi. À condition de respecter les contraintes imposées par chaque mécanisme, il est ainsi possible de réduire ses impôts de façon conséquente sur plusieurs années.

La défiscalisation immobilière est parfaitement légale. Les différents dispositifs de défiscalisation immobilière ont été mis en place par les gouvernements afin d’inciter les contribuables à investir dans l’immobilier locatif. Le but ? Favoriser la construction de logements neufs (plus il y a de candidats à l’investissement, plus il y a de biens mis en chantier) et, ce faisant, répondre à une demande locative en forte hausse.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ?

On distingue deux grandes familles de mécanismes de défiscalisation dans l’immobilier : ceux qui concernent les logements neufs et ceux qui touchent aux habitations anciennes.

Les outils de défiscalisation dans l’immobilier neuf

  • Pinel. Successeur du Duflot, ce mécanisme permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du bien immobilier acheté, en fonction de la période de mise en location souhaitée : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. L’avantage fiscal est plafonné à un prix d’achat de 300 000 €. Il est donc possible d’économiser jusqu’à 63 000 € en tout. (Notez qu’il existe une variante du Pinel pour investir en outre-mer, avec des réductions qui passent à 23 %, 29 % et 32 % sur les mêmes périodes.)
  • Censi-Bouvard. Cet outil de défiscalisation immobilière est réservé aux logements meublés intégrés à des résidences pour seniors ou étudiants, gérés par des exploitants. Il permet de réduire ses impôts à hauteur de 11 % de la valeur du bien et de récupérer le montant de la TVA (à condition de conserver le logement au moins 20 ans).

Les outils de défiscalisation dans l’immobilier ancien

  • Denormandie. Ce dispositif reprend les principes de la loi Pinel en les appliquant à l’immobilier ancien. Pour être éligible, un logement doit nécessiter des travaux dont le montant représente au moins 25 % de la valeur totale du bien.
  • Malraux et Monuments historiques. Ces deux outils s’attachent aux travaux de réhabilitation de biens anciens situés dans des zones d’intérêt historique (notamment les centres des grandes villes). La réduction d’impôt porte sur le montant des travaux.
  • Déficit foncier. Ce mécanisme permet de défiscaliser le coût de la rénovation d’un bien ancien destiné à être loué. Le montant des travaux peut être imputé sur les revenus fonciers pendant une décennie.

Comment garantir la réussite de son investissement défiscalisé ?

Pour un contribuable fortement imposé, il est tentant de chercher à réduire ses impôts en profitant des dispositifs de défiscalisation. Mais cela suppose de bien préparer son projet.

D’abord, il est indispensable de respecter les contraintes imposées par ces mécanismes : achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux, habitation utilisée à titre de résidence principale (pas de location saisonnière), durée minimale de location, plafonds de ressources pour les locataires, plafonds à respecter pour les loyers, zones géographiques concernées par l’investissement…

Ensuite, il faut évaluer la rentabilité de son projet. En effet, les bénéfices de la défiscalisation immobilière s’annulent si l’on perd de l’argent à cause d’un mauvais investissement ! Il est donc nécessaire de bien choisir l’objet de son placement. En outre, il ne faut pas oublier que les niches fiscales sont plafonnées à 10 000 € par an en France métropolitaine (sauf la loi Malraux) et à 18 000 € dans les DOM-TOM.

Enfin, certains outils de défiscalisation sont spécifiquement conçus pour réduire ses impôts. La loi Censi-Bouvard, par exemple, permet de bénéficier d’un avantage fiscal sans avoir à subir les contraintes habituellement liées à l’immobilier locatif (charges, gestion, etc.) ; mais ce n’est pas la meilleure solution quand on envisage de se constituer un patrimoine.

Source : essor-immo.fr

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